Los Contratos Lean Construction

Los Contratos Lean Construction

Quieres conocer el marco contractual que nos propone Lean Construction?

Hola, soy Jose Casas de la oficina de construcción CMOValencia y hoy os quería hablar sobre el marco contractual que Lean Construction nos propone.

Lo primero…

Para poder implantar las técnicas y herramientas Lean en nuestros proyectos de construcción, en nuestras obras y por ende en nuestras empresas, oficinas y estudios…

… lo primero que tenemos que conseguir es la disposición, la voluntad, la capacidad y el compromiso de todos los agentes, del promotor del proyecto, del equipo de arquitectos y de los componentes del equipo de construcción.

Tenemos que cambiar la mentalidad tradicional y transmitir la cultura Lean para alinear los intereses de todos los participantes.

Y tenemos que generar una relación contractual que recoja esos compromisos y obligaciones.

De este logro va a depender el grado de implantación Lean en nuestro proyecto.

Como veremos más adelante, tan importante va a ser que estén comprometidos los agentes de un nivel alto de responsabilidad como cualquier proveedor o subcontratista.

La contratación relacional: IPD

Una de las propuestas que Lean Construction nos va a ofrecer es un cambio del marco contractual tradicional.

Este asunto es prioritario. Es evidente que planificación, producción, control de costes, las adquisiciones, la calidad… etc., son grupos de procesos y áreas muy importantes en la consecución de un proyecto, pero sin un buen marco contractual…

… podremos implantar alguna técnica, como LPS o 5s o Kanban, pero va a ser casi imposible conseguir nuestro objetivo, implantar en nuestros proyectos la metodología Lean.

Algunos, yo mismo en mis inicios, empezamos adquiriendo conocimientos generales sobre Lean y Lean Construction, hasta que decidimos dar el paso…

… elegimos un proyecto e intentamos aplicar alguna técnica aislada, Last Planner System habitualmente.

Y la primera sensación que obtenemos…

… por una parte nos damos cuenta que no es muy complicado iniciar alguna de estas técnicas en el proyecto elegido pero sucede que no se sostienen en el tiempo por falta de una base cultural.

La dificultad es ir más allá en el camino que Lean Construction nos propone.

Es por esto que es prioritario el asunto que hoy tratamos.

Si queremos avanzar, mejorar de manera continua en este camino Lean vamos a tener que conseguir la complicidad de todos los agentes y que estas relaciones queden reflejadas en los contratos que tengamos que formalizar para la consecución de nuestro proyecto de construcción.

Entre los diferentes tipos de contratos aplicables a los proyectos de nuestro sector, Lean Construction nos va a proponer siempre una contratación relacional y más concretamente se va a referir al sistema IPD.

¿Qué es IPD? IPD son las siglas de Intregrated Project Delivery.

Con IPD, tenemos que formar un equipo arquitectura-construcción desde el momento más temprano posible, en la fase de diseño. Desde el inicio del proyecto se quiere conseguir que todos los agentes que forman este equipo compartan los Riesgos y Beneficios del proyecto.

Tanto los arquitectos, autores y directores del proyecto, como los contratistas, subcontratistas y proveedores, compartirán los riesgos que la incertidumbre y los imprevistos de todo proyecto conlleva, aunque siempre tendrán como mínimo sus costes cubiertos y asegurados por el promotor.

Conforme los indicadores de desempeño nos informen de los resultados obtenidos realizaremos el reparto acordado de beneficios entre todas las partes.

¿COMO EMPEZAMOS?

Como ya estamos imaginando, no es nada fácil conseguir que los distintos agentes quieran compartir los Riesgos y Beneficios del proyecto.

Hay muchas barreras entre promotor, arquitectura y equipo de construcción a eliminar.

Sobre todo, el constructor debe olvidar la opacidad con la que ha trabajado.

Como es muy complicado conseguir un nivel alto de gestión IPD, en los proyectos que gestionamos y construimos, introducimos el espíritu del sistema IPD…

… empezamos realizando contratos de “libros abiertos”, Open Book, necesarios entre las partes.

¿Qué es Open Book?

Con Open Book obtenemos presupuestos transparentes con un desglose de los costes directos, los costes indirectos, los honorarios de la gestión de la construcción y, por último, un buffer para imprevistos (condiciones meteorológicas adversas, errores constructivos, cambios, etc.).

Open Book nos ayuda a crear el ambiente propicio para el trabajo en equipo, una mentalidad abierta y la transparencia desde el día uno.

Aunque, no se van a compartir los riesgos del proyecto, ni los beneficios que cada agente pretende obtener, Open Book supone el primer paso hacia IPD porque si se van a presentar con absoluta transparencia tanto los costes como las reservas para contingencias, los buffers, y el beneficio esperado de cada participante.

Open Book permite ahorrar costes desde el principio porque el pensamiento del equipo es interdisciplinar en todo lo que afecta al ciclo de la construcción.

Se crean nuevos roles. Se puede trabajar con absoluta transparencia dentro y fuera de las empresas ya que no se responsabiliza de manera alguna a su personal por los errores sino que se manifiestan lo antes posible para su rápida solución.

Se cumple uno de los dogmas que Lean Construction defiende: se comparte la información inmediatamente, a ser posible en tiempo real.

Open Book también ayuda a ajustar el diseño al valor y al coste del proyecto, al dinero disponible para la construcción, el target value desing.

Es difícil que la arquitectura, realizando el diseño de manera aislada, pueda obtener el target value design, el diseño a valor objetivo para el propietario, y muchas veces el coste de la construcción va a exceder del dinero disponible.

En CMOValencia, nuestra oficina de gestión de la construcción, desde una fase muy temprana, colaboramos con el estudio de arquitectura autor del proyecto valorando la constructibilidad.

QUE ES LA CONSTRUCTIBILIDAD?

Un diseño que no va a poder ser construido porque sobrepase el presupuesto del propietario supone un desperdicio de recursos y lo normal será que se tenga que modificar en la fase de ejecución.

Es mucho más eficiente realizar los ajustes de presupuesto, de mediciones y de materiales, en la fase de diseño, y lo más importante, asegurarnos menos modificaciones en la fase de ejecución.

Por tanto, tenemos que poner el foco en el target value desing o diseño a valor objetivo, para asegurarnos que el proyecto sea construible desde el inicio y tenga el valor y el coste que el cliente quiere.

Como hemos comentado anteriormente con Open Book mostramos por una parte el coste directo del presupuesto, y el resto de costes, el coste indirecto y los costes proporcionales o corporativos.

Habitualmente el coste directo de un proyecto supone entre el 70 y el 75% del presupuesto total… el resto, entre un 25 y un 30% los demás costes. Los presupuestos presentados por las empresas constructoras tradicionales ocultan este dato.

En CMOValencia estamos aumentando esa relación entre el coste directo y             el coste total, pasando de la relación mencionada 70-75/25-30 a 80/20 e incluso en algunos proyectos podemos llegar a un 85/15. Esto quiere decir que comparando presupuestos con importes totales iguales hacemos más cantidad de obra, más valor para el proyecto, lo que supone un beneficio tanto para el promotor como para la arquitectura.

Una vez comienza el proceso constructivo, si se descubre que, para entregar el valor deseable, se supera el presupuesto de referencia en algún capítulo, se rebaja el coste de las tareas en otro…

…nada que ver con la gestión tradicional de proyectos de construcción. Se actualiza el presupuesto sin superar en ningún momento la cifra inicialmente marcada.

Desaparece el concepto “precios contradictorios”. En su lugar, cuando es necesario gestionar un cambio se constituye una mesa, una reunión de todos los agentes implicados, se analiza el coste directo de las tareas nuevas a realizar y se sustituye por el coste de las que ya no se ejecutan.

Nadie gana ni pierde dinero con los cambios, no se obtiene un beneficio extra provocando cambios, estrategia utilizada en ocasiones en sistemas de gestión tradicional.

Habitualmente con Open Book, no vamos a realizar un único contrato con una empresa constructora. En su lugar vamos a formalizar contratos por fases del proyecto con subcontratistas y proveedores. Que darán lugar a abonos, pagos directos por parte del propietario o promotor del proyecto, al colaborador que ha ejecutado directamente las tareas. Nos ahorramos costes y aumentamos la transparencia de la gestión.

EL BUFFER

Un concepto importante. Disponemos de un buffer, un colchón económico.

El buffer económico previsto es nuestra reserva para contingencias. Conforme avance la obra y surjan imprevistos, tendremos que ir consumiendo este Buffer.

En los contratos tradicionales también existe un buffer pero está oculto y repartido entre todas las tareas del presupuesto. Tan solo es conocido quizás por el jefe de estudios y por el director de construcción que corresponda, ni tan siquiera el jefe de obra en muchas ocasiones es conocedor de su cuantía. Normalmente se consume sin ningún tipo de control conforme avanza la obra y se van produciendo los distintos desperdicios…

En el contrato Open Book, el buffer lo gestionamos como una partida más, de manera transparente durante todas las fases de ejecución. Si conseguimos no consumirlo en su totalidad se genera una bolsa de dinero extra.

Se consigue bajar el coste real acordado y el promotor puede añadir mejoras de su lista de deseos, su Wish List.

 

 

El marco contractual que Lean Construction nos propone en sus diferentes niveles de implantación, mejora la comunicación, la colaboración y la transparencia entre los agentes del proyecto y conforme avanza la obra, se mantiene e incluso mejora la confianza entre propietario, arquitecto, constructor, subcontratistas y demás colaboradores.

Aquí lo dejamos…

Recuerda…

Lean Construction persigue convertir el dinero disponible, en el mejor proyecto de construcción posible, eliminando los desperdicios, eliminando todo lo que no aporta valor al proyecto…

… generando un flujo continuo de tareas y sistematizando los procesos constructivos.

 

Un abrazo…

Ingeniero de Caminos, C. y P.
LeanPlanner
7 septiembre, 2017 / arquitectura

About the Author

Ingeniero de Caminos, C. y P.
LeanPlanner